小锤（青岛）咨询服务有限公司

精装房已经是大势所趋，特别是一二线城市，精装房交房量比例已经超过70%。但近年来的高周转和限价引发了很多减配问题，精装修似乎成了重灾区， ** 频发；由于商品房的建设和装修有非常明确的质量标准和验收标准，我们有必要在收房前先验房再收房，法律明确规定了业主验房的权利，对于不符合标准的房屋质量问题，物业开发商负有整改义务。我们怎么收房验房才能避开那些显性的隐性的坑，避免收房不慎继而影响后期装修软装、避免影响居住体验呢？

1、收房时签字交款需谨慎：

一般的收房流程是这样的：接到开发商的收房通知单——约定的时间前往收房现场——先验房——填写房屋验收单——缴纳相关费用（物业费、大修基金、面积差价等）——办理入住手续——领取钥匙和相关资料。但实际上，现在很多开发商为了保证它的交房率，单方面改变了游戏规则，往往让业主“被收房”。他们要求业主先缴清相关费用，然后再办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，最后才能验收房屋。

收房验房建议1：交接确认书一定要等到验房之后没有问题再签。如果房子需要整改，则等到整改完成后再签。当你签字交款的那一刻，意味着你理论上的收房也完成，你认可了这房子。那么如果房屋有问题只能交物业慢慢维修，完全出于被动状态了。后期，很多矛盾都是由此造成的。

收房验房建议2：我们在验房过程中也确实遇到了开发商要求业主把所有手续办完、费用交完再交房验收表上签字后才把钥匙给业主，业主才能带验房师进行验房，在这种情况下有两个解决办法，一个是联合小区业主集体 ** ，第二个是可以先交款再验房，但需在房屋确认书签字栏里写明：以本人找出具的验房报告为准，房屋有待维修。此备注为后期验出问题的 ** 索赔提供了依据。

2、验房前必知攻略：

2.1验房除了确保收房质量外还有什么价值？

验房的首要目的是为了确保交到我们业主手上的房屋质量是没问题的，为安心入住提供基本保障，其次也可以为后续房屋装修改造（比如空间打拆、阳台扩充、水电改造等）提供基础参考。如果验房时发现问题需要物业开发商予以整改，即需在整改完成后再进行装修改造施工，可以更好地保障装修改造前质量是没问题的、房屋尺寸是正确的，以降低装修改造费用成本和时间成本，更关键是为装修改造入住后，如果房屋再出问题追责提供依据。

2.2验房验什么，我们需要做什么？

对于精装房，验房大项首先是查看两书一表（《住宅使用说明书》原件、《住宅质量保证书》原件，《竣工验收备案表》公示），验房师会对照合同、查验交楼条件，核对房产局测绘单位盖章的面积实测报告/面积实测表，盖公章，开发商依据房产局的实测报告进行补差价。

然后是全面勘察房屋质量情况，具体包括：全屋每个空间9个大项，包括入户门、墙面、地面、室内门窗、设备设施、地面、强弱电、管道下水、天花板吊顶等，具体细化下来超过150项验收细项和点位。（后附详细的验房细节图片，便于进一步了解）。

2.3验房需要用到的工具有哪些？

由于验房具备一定的专业性，成套的验房工具也应运而生。专业验房工具包括：垂直检测尺、多功能内外直角检测尺、多功能垂直校正器、游标塞尺、对角检测尺、反光镜、伸缩杆、水电检测锤、活动响鼓锤、钢针小锤等，其中，专业验房工具又可分为：量具和电钳工具。辅助工具包括镜子、手电、塑料袋多个、火柴、卫生纸、凳子、纸笔等。（各验房工具的功能和使用方法此略）

2.4是自己验房还是找专业验房？

首先是专业性：验房师属于一个相对专业的工作并有对应的岗位证书；验房需要相对齐全的验房工具（有的工具有替代品比如空鼓锤可以直接用木棍等）；同时是对工具的使用；对验收标准是否知晓；能否做到全屋空间全方位地验房；验房结束后大多会出验房报告（电子版或纸质版），相对而言纸质版报告加盖验房公章更具权威性。

其次是成本：非常熟悉的验房师，不论面积大小，单独1位验房师至少需要1.5小时，日均验房用户数在5-8户，除了使用设备仪器进行检测外，还需要现场贴标签做记号，需要现场拍照，验房结束后会花时间整理验房报告，并对陪同的业主把现场问题及整改意见做沟通，这是时间成本；另外是验房费用，自己验房需要购买验房工具一套，成本在几十至几百不等；找专业验房师验房，成本也在几百元不等。

2.5验房商家收费方式有哪些？

不同的验房机构在验房精细程度、验房费用及计费方式有一定差异，也有涉及开发商已安装了定制柜、厨电甚至地暖的情况是否一并勘验等。大致分以下几种计费方式（示例仅做展示，实际以验房商家实际收费为准），以100平米（多以合同房屋面积作为计费单位，面积越大验房费用越高）精装房验房费用计算如下：

1）直接按4-8元/平米收费，不限面积大小，100平米精装房对应验房费用在400-800元。

2）基础费用（120平米以内399元）+超出部分*8元/平米，100平米精装房对应验房费用是399元；

3）基础费用（70平米以内168元）+超出部分*6元/平米，100平米精装房对应验房费用是：348元；

2.6验房费用其他补充说明

也有部分验房机构以几室户进行计费，比如3室户400元每增加1室加50元等；同时有的验房机构会视其服务范围收取一定远程服务费（大概为1元/公里）；毛坯房验房项目相对更少验房费用也更低，大概是精装验房费用的60%-80%。此外如果是集中交房的小区，可以组织邻居一起团购验房也可获得一些折扣优惠。

有了上面大致的了解，再看如何挑选靠谱的验房师/商家，总结如下：

1、验房机构实力如何（网上可查，比如服务能力、团队规模、荣誉证书、好评等）；

2、验房人员是否持证、验房工具是否齐备、验房报价是否公开透明；

3、验房人员着装（工作服、工牌）、言谈举止是否得体，是否出验房报告（电子/纸质版），报告是否盖有公章；

4、验房报告范本（验房结果、图文、整改意见、国标依据）、验房项目清单（验房一般按清单式逐项勘验）。

结合自家房屋面积，按上述4大要点了解和寻找验房机构/师会非常放心了。

2.5验房，我们还需要做什么？

1）提前两天准备好交房通知书中约定的证明文件，如购房合同，户型图，购置税发票等，当天不要忘记携带；

2）精装房无需对卫生间提前放水，即精装房一般不做闭水实验。原因是精装房的卫生间，完成面比室内地面和门槛石低2-3cm，2-3cm的蓄水无实际意义；而且如果地漏、蹲厕漏水也无法蓄水；放水不慎还会泡坏卧室木地板等，甚至水流至全房和室外，影响到楼下和电梯安全。验房师会结合专业工具检查出渗漏水的隐患和结果。

3）提前一两天预约好验房师，好安排上门服务，一般验房机构在确定验房时会提前收取验房定金或全款。

4）提前到达交付现场，办理好手续，带领验房师上门验房（主动和验房师沟通房屋是否有问题很关键）。

以上建议非常实用啦，可以筛选掉99%以上的不靠谱商家。有用记得双击屏幕啊，接下来看看验房标准有依据是什么？验房具体验什么？是否需要复验？

3验房具体验什么？

3.1验房标准依据：

专业的精装房/毛坯房验房，基本都参考了如下标准进行验房，，除了现场指出每个验房点位的问题外，一般会在验房报告中，明确列举该点位对应的参考依据和标准要求条款等。现列举如下：

混凝土结构工程施工质量验收规范(GB50204-2015)

砌体工程施工质量验收规范(GB50203-2011)

建筑地面工程施工质量验收规范(GB50209-2010)

建筑装饰装修工程质量验收规范(GB50210-2001)

建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范(GB50242-2002)

建筑电气工程施工质量验收规范(GB50303-2015)

剩余电流动作保护装置安装和运行(GB13955-2005)

住宅设计规范(GB50096-2011)

住宅建筑规范(GB50368-2005)

建筑排水塑料管道工程技术规程(CJJ/T 29-2010)

防盗安全门通用技术条件（GB17565-2007）

相关的行业规范、工程质量强制性条文、政府的相关文件通知等。

3.2具体是怎么验房的？

在给定的验房依据基础上，勘察房屋基本情况，即会根据两书一表（上文有说明），对购房合同标识建筑面积 、合同标识套内面积、实际测量套内面积、对比套内面积差距、误差值（不超过 3%为范围值）、层高（室内层高平均 2800mm)等基础房屋数据予以勘察和列举。

之后是对房屋每个空间的全屋每个空间，包括入户门、墙面、地面、室内门窗、设备设施、地面、强弱电、管道下水、天花板吊顶等，使用工具进行逐一测量或勘察。通常是以表格形式，详细列举出：检测项目（比如入户门）、检测内容（比如入户门的门页门框、门框灌浆、门扇闭合、五金锁具等各部位逐一检查）、检测方式（手测或目测、使用设备等）、检测数据（一般目测的为描述性文字，手测则除文字描述外会有实测数据）、检测结果进行详细说明。通常在一个大项目检测完成后提出综合整改意见。

以上几大验房项目，都会勘察，主要是在检测项目上是否精细和完备上有差异：在现场验房时会直接通过马克笔/粉笔/便利贴等进行问题标记和描述之后，即意味着验房结束。除了这步的操作，会把各项拍照之后汇总出具验房报告，并会写明整改意见，及对应标准具体参考条款。还会加盖公章，便于业主们在收房时或面对物业提出整改要求时有更权威的凭证。

验房全过程操作下来，一般会花费1.5-2小时，验房报告有的会现场出具（一般为电子版），有的会在验房结束后3-5个工作日内出具（电子版或纸质版）。通常都已配好图文，报告呈现差异除了版式不同以外，有的只指出需要整改的地方，有的会把每个验房节点都写清楚。以下验房报告截图参考来自网络，都是非常标准的操作，图源自我的验房合作伙伴。

3.3举例说明，验房报告长啥样

以入户门验收为例：

入户门整改意见：

入户门对应照片：（部分）

作为普通消费者，我们对于验房主要关注的点，是验房项目是否足够精细，只有足够精细才能把房屋质量隐患排除掉，相应的是验房整改意见是否说明到位。配图照片、现场标记等是为物业现场寻找整改点方便，也方便业主根据验房报告，比对标准和规范。

3.4是否需要复验？

关于验房，再贴出房屋现场照片等问题没有太大必要，不同的地产开发商、不同的施工单位、不同的小区甚至各家的房子都可能有属于各家的问题，是比较个性化的，各种规范相信看着也是头大，让专业的人做专业的事更有必要。

同时我们在为业主验房时，有业主在问是否需要复验的问题，也需要分情况看：一类是房屋质量问题多，需要整改的项目共性问题多、或者比较严重，那么果断建议同小区业主们团结起来，维护自身利益，这种也可以提供法律方面的解决方案，其中也包括复验。二类是各家的问题并没有太多共性，或者问题本身便不严重即不需要复验。