小锤（青岛）咨询服务有限公司

  　　很多人是第一次买房子，装修房子，所以很多程序可能不太了解，听房地产开发商的建议，认为只要看看房子的质量就行了。但事实上，在房屋验收中有很多程序，有很多文件需要交付和签字，乍一看似乎没什么，但可能会给你造成合适的损失。

  　　一、收房前的准备工作

  　　业主最好在收到房子之前参加社区业主BBS，或加入社区业主QQ组，社区BBS不一定有，但有很多QQ组，在小组搜索中搜索，看看其他业主指出新房子的一些问题。如果你不喜欢上网，你必须在收到房子之前去物业办公室，与社区业主沟通，听他们指出的房子问题，这样你在收到房子时就应该注意看看你是否也有这些问题。

  　　如果可以的话，业主最好不要在第一天收房。其他业主收房后，可以先询问开发商设置的收房流程，然后再去。如果可能的话，业主可以参与集体收房，这样利益才能得到更好的维护。

  　　二、确定房屋是否符合交付条件

  　　1. 竣工验收备案表(最重要)

  　　《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收记录表》是目前房屋收集过程中最重要的文件。该表由建设部制定，以规范工程竣工验收记录的管理。经设计、监理、施工单位、施工单位合格后，在工程竣工后15天内向施工行政主管部门备案。

  　　只要将竣工验收记录表中的项目提交主管部门备案，开发商就必须对该房地产负终身责任。因此，竣工验收记录表对房地产开发商有严格的约束作用。根据有关规定，表格上的每一项都必须报有关主管部门备案。如果缺少任何项目，该房地产为“黑色建筑”，不能入住，买方有权拒绝接受该房屋。

  　　2. 《住宅质量保证书》

  　　《住宅质量保证书》是开发商对房屋质量、保修期和范围的承诺。它必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等效力。因此，提醒收房人仔细检查具体款项，特别注意保修期。

  　　3. 《住宅使用说明书》

  　　《住宅使用说明书》是房屋设计、施工、验收等具体技术指标的相关说明和注意事项，如抗震指数、墙体结构类型等。

  　　4. 《建设工程质量认证证书》

  　　5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收证书》

  　　6. 实测面积登记表

  　特别提示

  　　1. 只有具备上述文件，才能说明房屋的具体交付条件。因此，在收到房屋时，应首先审查相关文件，确认房屋已满付条件，以便进一步检查房屋、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要注意这些文件，特别是提醒你看原件而不是复印件。

  　　2. 《建设工程竣工备案表》是最重要的文件。收房时，我们不仅要看开发商是否有这张备案表，还要仔细检查每个子项目是否有备案。这是收房的前提。即使开发商做得很好，如果没有这张表格，也意味着它根本不符合交房标准，你有权拒绝收房。

  　　3. 一方面要验收这些文件，另一方面要看验收这些文件的合法性。

  　　4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件或文件不完整，您可以要求开发商签署“卖方拒绝出示住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”、《建设工程竣工验收备案表》责任确认函。

  　　5. 提醒您：《住宅质量保证书》、您可以带走《住宅使用说明书》和管道分布竣工图作为证据数据保存。

  　　6. 如果开发商不能提供上述相关文件，买方有权拒绝接受房屋，延迟交付的责任由开发商承担。

  　　三、房屋检查

  　　收房过程中一定要掌握一个原则:“先验后收”。也就是说，购房者在签署收房文件之前，必须先验收房屋(包括验收交房必备文件)，确认无误。

  　　“先验后收”不仅符合商业惯例，而且具有法律依据。房屋的对价是房屋付款。只要消费者支付房屋付款或按照合同约定支付相应比例的价格，他们就履行了合同义务，开发商应交付房屋。房屋交付前，业主有权先验收房屋：

  　　1. 检查房屋面积：

  　　要求开发商出具《测量面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属专业测量单位核实每个房屋面积的测量面积，检查与销售面积是否存在误差，误差率范围有多大；如果测量面积误差超过3%，可以停止收房。

  　　2. 检查房屋质量：

  　　购房者在进行房屋验收时，应仔细检查商品房的质量，主要从以下几个方面入手：

  　　(一) 房屋本身的质量

  　　(二)景观绿化、社区配套设施、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

  　　(三)装修质量

  　特别提示

  　　1. 一定要掌握“先验后收”的原则。

  　　2. 如果开发商在办理其他交付手续前拒绝检查房屋，买方可以要求开发商签署“卖方拒绝检查房屋的责任确认函”，然后暂停手续。

  　　3. 购房者应了解共享面积及相关知识，防止开发商入侵。

  　　4. 如发现质量问题，开发商应限期维修，买方应要求开发商签署书面信函，导致业主逾期入住，开发商应承担违约责任。

  　　5. 只要付清房款，按照合同约定，买方已完全履行合同义务，开发商应无条件交付房屋，否则视为开发商违约。开发商拒绝交付房屋的，应当承担逾期交付的责任。开发商无权以“未支付相关费用”等任何理由拒绝交付房屋。

  　　6. 除非开发商按照样板房标准在合同中明确相关装修标准，否则不要将样板房标准作为实际标准。

  　四、新房验收的最终结果

  　　1. 房屋检查无问题：根据实际验收情况填写《房屋检查交接表》等相关文件。在本记录表中，应逐一记录检查情况，不得记录或写“暂时不清楚”、“无法识别”等字样。如发现问题，应如实记录，并要求开发商限期处理。

  　　2. 如有不满，可在《验房交接表》中提出意见并填写意见，作为书面依据。如果开发商没有准备相关表格，买方应以书面形式向开发商提交意见。

  　　3. 如果发现问题，买卖双方可以协商解决。如果是可修复的内容，应协商并签署相关的整改和维护文件，并约定下次验收时间（一般不超过30天）。

  　　4. 发现的问题应在楼面检查表上详细说明。如果确实不能收楼，应详细说明不收楼的原因，并要求开发商签字盖章。

  　　特别提示

  　　1、验房后要坚持的原则:只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来，无论开发商陪同的收房人员多么花言巧语；如果房地产根本没有准备验收登记表，应该自带纸笔，一一记录。

  　　2、 行为不能代表开发商(除非有明确的书面授权)，所以不要就房屋质量问题签署文件。

  　　3、发现房屋验收问题时，必须由开发商盖章确认，并约定处理方案。

  　　4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，必须取得证据，证明开发商拟交付的房屋不符合合同约定或法律条件，而不是买方不按时收房。