小锤（青岛）咨询服务有限公司

  毛坯房验房策略

  01 收房通知

  根据收房通知书上的时间约定，如果买受人未在约定时间内到指定地点办理相关手续，一般认为开发商已实际将房屋交付给买受人。

  收房通知书中约定的时间一般较短，不可避免地会有一些外地或因事耽误收房的业主。超过约定时间的，视为自动收房。物业费与正常收房的业主支付的金额相同，物业费自收到通知书之日起计算。

  02 收房证书

  查看开发商出具的“两书一表”，这是收房的必要条件之一。具体为《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、建筑竣工验收备案表。

  更重要的是《竣工验收记录表》。我们不仅要看开发商是否有这张表格，还要看每个子项目是否有记录，如消防设施。如果没有问题，可以进行下一步。如果任何项目都有问题，建议不要关闭房屋，因为可能存在重大隐患。

  03 收房流程

  按照约定的时间到房屋收集现场，原则上房屋收集过程应先检查房屋，填写房屋验收表，然后支付相关费用（物业费、大修基金、面积差价等）办理入住手续，最后收到钥匙及相关信息。

  但事实上，西安的许多开发商总是要求业主先支付相关费用，然后办理入住手续，收到房屋钥匙和相关信息，最后验收房屋，如果房屋问题支付物业慢慢维修。在后期，许多业主和开发商，物业纠纷的来源往往就在这里。

  04 收房准备

  钱：准备足够的钱。收房当天要交物业费、垃圾费、电梯费、大修基金(6层以下)<含6层>不带电梯的，60元/㎡，带电梯的90元/㎡；7层以上<含7层>的，145元/㎡）、契税（首套90㎡下面，支付总价的1%，第一套90㎡以上，1.5%；二套90㎡下面，1.5%，2套90㎡以上的，2%）、装修押金、面积补差费等费用。

  物品:除购房合同、业主及共有人身份证原件及复印件、付款收据、按揭客户提供婚姻状况证明复印件外，还需准备电筒、水桶、长棍、卷尺、木锤、验电器、红外水平仪、暖/气体检测设备等验房工具。

  05 验收方式

  ▼ 入户门

检查入口门的开关是否灵活，是否有异响。检查表面是否有碰撞和划痕。门框、门洞、墙体的接缝是否紧密整齐。

  ▼ 层高

在测量楼层高度时，不要忽视楼层厚度，然后产生误差。《商品房销售合同》限制了房屋的楼层高度。许多买家在交付验收时测量室内净高度，商品房楼层厚度为12cm-15cm。

  ▼ 窗户

窗户打开和关闭时是否灵活，把手是否松动。窗户和窗框之间的接口是否紧密，给你一个小方法，检查时拿一张A4纸，关闭纸，看看纸是否可以取出，取出证明密封不好。玻璃和窗框是否有划痕或损坏，肉眼可以看到。

  ▼ 墙面

墙体是否有裂缝，一般非承重墙与承重墙的接缝处会有裂缝，这种情况很常见。检查墙面平整度，是否有鼓包脱落。看看顶部有没有漏水的水渍，发现这个问题可能是楼上居民的水管或暖气管漏水造成的。如果粗糙的房间交付，开发商已经为业主粉刷了墙壁，我们拿矿泉水到墙上倒少量的水来其质量，等几分钟用手指摩擦，如果墙花表明石膏质量不是很好。

  ▼ 地面

看看地面的平整度，开发商做的大部分地面的平整度都不能满足要求，我们可以使用红外水平仪，测量地面的平整度，看看墙的阳角是否垂直于地面。一般地面平整度不超过2cm，毛坯房可正常验收。检查地面裂缝和空鼓。开发商交付时，地面上通常会有一些小裂缝。毕竟是后填的垫层，但是没有空鼓。如果大面积的空鼓会影响瓷砖和地板的铺设，可以用小锤检测出来。

  ▼ 水路

供水，即开发商预留的水管，一般在空白房间安装水龙头，检查水龙头的出水量，出水量过低可能是焊接管道的问题，没有安装水龙头出水口看是否严密，是否有泄漏。防水主要包括厨房、卫生间、阳台、露台、易潮墙等区域，可通过闭水试验检测防水是否合格，可在准备验收区开始15cm高挡水墙，倒入10cm水，标记水高，24小时观察水位是否变化，房间相应位置是否漏水，如无变化或漏水，防水工程验收合格。

  ▼ 电路

强电配电箱一般安装在门厅或餐厅，箱底至少1.5m，交房时检查箱体是否损坏，内部开关安装是否牢固，外斜，标签是否齐全对应。弱电箱，又称多媒体箱，底部距离地面至少30厘米，配备电话线、有线电视和网络接口，以及强电插座，未来使用宽带路由器，检查接头和安装情况。检查所有房间的普通插座线路和电线连接是否正常，以确保后期插座和灯具的正常使用。建议购买20元或30元的电气检查器。当线路连接异常时，电气检查器会做出相应的提示，如火线和零线反转，地线和其他线路反转。

  ▼ 燃气、暖气管道

检查燃气、暖气管道是否安装反向，通燃气后，可用专业仪器检查管道是否畅通，暖气管道也是如此。

  ▼ 公共区域

合同约定的公共区域是否按照约定进行装修。检查单元门禁和对讲功能是否能正常使用。走廊和电梯间的消防设施是否齐全。

  需要处理的问题必须记录在房屋验收单上，并保留照片证据，以避免以后不记录纠纷。