小锤（青岛）咨询服务有限公司

  本文分为五部分：

  为什么要验房？

  2要不要花钱验收？

  收房(验房)流程

  4.验房注意事项(装修避坑第一步)

  55契税房产证等其他问题

一 为什么要检查房子？

  新房验收是从开放商手中将房地产移交给业主的过程。

  正如标题所说，目前的房屋往往小于100万（六线县每平方米6000元），这是许多家庭中最重要的资产。没有理由轻视“重要资产交接”的过程！

  验房的作用：

  1.发现可能出现的质量问题，避免重大损失

  2.发现可能存在的施工问题，节省装修费用

  没有必要解释质量问题。众所周知，生命是至关重要的。

  我举例说明了施工问题造成的“装修费用增加”:

  “我们小区的邻居，收房的时候进屋转一圈，签装修开工证挺好的。

  结果半个月后，油工刷墙发现卧室的一面墙不均匀，最严重的凸起是0.5厘米，铲墙皮发现混凝土墙凸起，需要整改。

  说整改要收费，预计1300元，建议联系开发商试试。

  打电话给开发商，对方态度很好，承诺改变，但由于整改期已经结束，过去两天不能安排工人，等几天。

  两周后终于整改好了。"

  如果遇到良心开发商，这是良心开发商 ** 是的，说你已经签了房子，已经开工了，不负责，自费整改，不烦！

  因此，墙面空鼓、毛发不牢固、外墙渗水等常见施工问题，虽然小，但检查后必须让开发商进行整改。如果装修开始后发现，除了费力，延误装修周期外，也可能花更多的钱。

二 要不要花钱验收？

  现在常见的验收方法有四种：

  从上表可以看出，什么时候需要花钱验收？如果房屋出现质量问题，需要法律效力的《房屋质量鉴定报告》 ** 。

  附专业验房机构收费标准标准

  (机构名称已经抹去，商家公布的折扣也不是最终折扣。都帮你拉人，省了广告费，怎么还要再打几个折扣)

  免费验房怎么样？

  安装企业免费验房是为了建立信任，而不良安装企业则是利用这一信任套路的业主；

  厨卫拉毛局部有小问题，你觉得怎么办？

  A 建议你找开发商整改(业主省钱，少收入)

  B 小问题，承诺装修时帮你处理(施工后告知问题比较大，需要铲重做)

  C 建议你铲掉重新做(硬装多项目，装企多收入)

  不排除选A，但在整个装修行业劣币驱逐良币的环境下，好生存并不容易。如果你是一家有良心的企业，留言，我会免费帮你宣传。

  装修网站、装修团购网站免费验房怎么样？

  网站工作人员免费验房，参照下面提到的验房标准，就能知道是走心还是走过场。

  即使不是走过场，但问题太多，合作安装企业会有意见，不能接受安装企业的钱，嘴短。如果是装饰网站推荐的安装企业来帮助您检查房屋，请参见最后一个问题。

  自行验收并不难，参照本文以下内容，轻松完成新房验收！

三 收房(验房)流程

  开发商或物业电话通知收房时间，快递收房通知书

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  现场核对资料(物业核对您的证件资料，您核对三书一表一证)《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证证书》、《竣工验收备案表》和《房地产开发建设项目竣工综合验收证书》

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  领取水电卡和钥匙(住房维修基金、物业、有线电视、电话宽带、燃气、暖气)

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  开发商陪同房屋验收

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  业主提出整改要求

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  开发商整改

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  业主签字确认

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  业主申请装修施工许可证（支付装修管理费、装修垃圾清运费、装修保证金可退还）

四 验房注意事项(装修避坑第一步)

  验房分为土建、水电、设备三部分

  必要工具:验房锤(长柄锥)、水桶(大可乐瓶)、相位检测仪

  专业机构验房工具

  验房工具

  业主自带验房工具

  验房注意事项：

  1入户门

  首先要确定入口门是防火门还是防盗门，可以区分门上的名牌。(搬迁房和政策房多为防火门，商品房多为品牌防盗门，后者成本是前者的2-3倍)

  防火门不隔音，密封性差，门扇防破拆等级低，锁芯防盗等级低。如果装修时不考虑更换入口门，建议自己更换C级锁芯和螺丝刀。防火门也可以安装电子锁，但有安装电子锁的预算。建议增加一些钱来更换防盗门的生活体验。

  入户门验收标准：

  首先看外观，无色差、划痕、剥皮鼓包、拼接紧密平整；然后反复打开和关闭入口门，确保铰链、把手和门锁（这三个项目最能影响使用体验）安装牢固，使用顺畅，无异响；最后，检查密封条是否紧密、损坏，门框密封胶是否填充到位。

  2窗户

  搬迁和政策房基本都是非钢化玻璃塑钢窗(甚至是平移推拉窗，密封隔音性差)，而商品房大多是旋转平开和断桥铝窗，玻璃也是双层真空钢化玻璃，生活体验比前者好很多。

  窗户验收标准：

  铰链、把手、限位器、滑动支架安装牢固，开闭平稳，无异常噪音；无划痕碰撞，缝隙小；钢化玻璃有3C标志，多层玻璃无水蒸气；窗户及周围墙壁是否漏水（雨后发现）；密封条是否完整、平整，密封胶是否填充紧密（窗户密封是关键）。

  3墙面顶面

  墙面顶面常见问题:开裂、空鼓、泡水

  墙面顶面验收标准：

  新房新刮的石膏腻子，没有加热季节，雨季，墙面一般没有裂缝。

  假如有，要注意，要弄清楚它是什么裂缝。

  局部开裂，说明是空鼓，标记好，让开发商修理。

  记住，告诉开发商铲到抹灰层，用石膏找平刮腻子，不要只在表面刮一层腻子。

  若阳台结合部、横梁处有大裂缝，必须找开发商或专业机构了解原因。

  通常，顺梁裂缝是由地板翘曲引起的。斜梁裂缝表明建筑物有沉降。如果垂直于梁的裂缝相对较小，则没有严重问题，但需要修复，以避免钢筋腐蚀。

  除裂缝外，空鼓也是墙面的常见问题。

  上图为墙面空鼓

  如果墙面空鼓未及时发现和处理，将导致未来墙面基层材料开裂和脱壳。因此，我们必须仔细检查墙面是否有空鼓。

  检查墙面空鼓的方法是用鼓锤均匀扫过墙面(检测区手臂用扇形划拉)，听墙面的声音(没有鼓锤，用长柄换锥，捏住换锥头，用锥柄扫墙)。

  “沉闷的声音”证明墙面抹灰层下没有空鼓。“清脆的声音”意味着墙面抹灰层下有空鼓。

  空鼓面积超过手掌大小，必须整改。

  除空鼓外，还要检查墙面是否漏水，顶面和管道附近是重点。

  变色、起泡、脱皮、脱灰都是渗漏的迹象。开发商会在收房前修理渗漏，并用腻子覆盖。因此，这些地方需要用硬物敲击。如果有松动或脱落，则浸泡在水中。

  最后，检查房屋墙壁是否倾斜凹凸，不整改会影响家具的摆放和墙壁的美观（上面的例子就是这个问题）。

  墙顶是增加的高发区，常见的铲墙皮、石膏找平、网布、刮腻子抛光，原因是空鼓多，腻子不防水，后期容易开裂、剥落。如果他们的过程可以避免墙壁问题，纯粹是愚弄人，建筑物的正常沉降导致施工洞的墙壁开裂这些过程是不可避免的。

  如何判断墙皮是否要铲(各地毛坯房交付标准不同)：

  如果腻子不耐水，抹灰层的结合力差需要根除

  腻子耐水性检测：

  用干布清除墙面灰尘后，墙面泼水等待10秒，用手指肚揉墙面看反应。

  无反应，腻子耐水，无需根除；

  若揉出少量白浆，腻子耐水性稍差，无需铲即可；

  若揉出白浆和浅坑，坑深不超过2mm(硬币厚度)，此墙皮可铲不铲；

  如果坑深超过2毫米，甚至像面团，为了不耐水腻子，必须铲。

  用钥匙等硬物划无法检测腻子是否耐水

  抹灰层结合力检测：

  用硬物刮墙皮，直到看到抹灰层，用指肚轻轻揉搓反应

  无反应，或沙粒轻微脱落，无需根除；

  若沙粒脱落较多，无坑，可铲不铲；

  肉眼可见含 ** 例大，揉捏脱落严重，甚至揉出坑，必须铲；

  如果墙面皮肤不需要铲，正常刮1-2层腻子找平抛光后刷乳胶漆。网格布贴在施工孔和新旧墙的结合部分是有用的，所以没有必要贴整个房子。牛皮纸是为了修复墙面裂缝，更不用说整个房子贴纸的操作了，报价是一样的，是收取智商税。

  4地面

  常见的地面问题：空鼓、裂缝、平整度

  地面“平整度”差的情况有两种:

  一是局部地方不平，有小坑小洞，主要出现在角落或门角

  首先，大面积不均匀，这种情况可以通过目视检查来检查。例如，下面管道区域的凸起，是埋管时，不固定，管道翘曲。

  毛坯房地面交付标准为“平整”而不是“平整”≤3mm地面装饰要求，不能直接铺地板。

  地面上的大裂缝是由建筑物沉降和结构应力引起的。合格的新房很少见。小裂缝基本上是由于空鼓或水泥层维护不足造成的。

  用硬物敲击地面可以判断是否空鼓。地面空鼓也是抹灰层处理的问题。如果不处理，后期铺设的地砖会因受力不均匀而破裂。

  5拉毛

  这是拉毛，厨房卫生间墙面要做拉毛处理

  拉毛的目的是增加墙面的摩擦力，使贴墙砖时更牢固，不易脱落。

  拉毛常见问题:开裂脱层、凸起程度差、固化强度差

  层固化强度差：

  用手触摸表面的水泥砂浆锯齿状处理层，如果用手轻松抹平处理层的锯齿状水泥砂浆，说明其固化强度不够。

  凸起度差：

  直接用肉眼观察，拉毛刺少，或者毛刺凸起小，用手掌按压不扎手。合格的毛刺起伏应为3-5mm。

  开裂脱层：

  肉眼观察，羊毛层表面有裂缝，用硬物扫过羊毛层，发出“知啦知啦”的声音，即墙面可能有脱层问题。然后拉开裂纹，看看是否容易剥落。

  6防水

  不同地方的房屋交付标准不同。北京毛坯房卫生间将刷防水层，并进行24小时闭水试验。但毛坯房基本漏水，装修时建议防水重做。

  7给排水

  打开水龙头，最大限度地放置，检查给水压力，地漏排水速度。

  用大饮料瓶接水，把水倒到每个下水处，听到咕噜咕噜的声音，下水很快，证明没有堵塞。

  8供电

  1.检查强弱电箱各分路开关是否有标记，标记是否正确(见3)

  2.各开关能否正常控制灯泡？

  3验收插座需要相位探测器

  将相位探测器插入插座，确定接线是否正确，然后按上述红色按钮，总电箱标记的位置跳闸，正常。

  开发商预留的插座很少，装修时一定要加插座。但是新房子不需要全屋换电，断点换电也没问题。

  至于开发商电线不达标，整个房屋改造后期维修问题很简单。

  前者是胡说八道，电线不达标，三书一表一证发不出去；再者，如果达不到标准，看线头就能看到强电箱和插座。

  后者，充分利用每个人防范未知风险的本质，让你增加施工量，安装好企业，增加收入。标准施工、断点改造和整个房屋改造后，问题发生率非常低，维护成本相同。不同之处在于，安装企业赚的钱越来越少。

  更换电源时，将空调电源和厨房主线更换为4平方米。更换或更换电线取决于该区域电器的峰值功率（3-5KW使用2.5方铜线，6-7KW使用4平铜线，8KW使用6平铜线）

  合同中还应明确插座开关面板的安装和收费标准；

  电路改造按实际发生量计算。合同中应明确面板、插座等抛出的线路是否收费。正常情况下，抛线不收费。

  9排烟

  排烟：将纸点燃，灭火，使其冒烟，放在烟道口下方，看烟是否上升到烟道口，立即吸走。

  10暖气

  除了看是否滴漏(交房前会有灌水打压)，还要看管道是否松动，用力摇动暖气管和上水管，检查是否牢固。

五 契税房产证等其他问题

  新房契税和房产证确实是中国特色。

  开发商代收代缴契税，不收业主服务费。为什么？

  因为他们代收契税后，一直拖着不去税务机关帮业主完税。业主缴纳的契税被开发商挪作他用，无息 ** 这笔钱。拖两年完税是良心开发商，一般拖五年。

  开发商不完税，业主拿不到房产证。最后，业主只能 ** 制造麻烦来维护你的权利。

  当然，业主可以到税务机关缴纳契税，然后办理产权证书，过程并不复杂，只要文件完整，处理过程不超过15分钟。