欢迎来到小锤（青岛）咨询服务有限公司官方网站！ 
房屋满足使用条件后，开发商将房屋交付给买方，这意味着买方收到房屋。与一般的商品销售相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及两个方面，一方面是房屋销售合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。
交房一般程序:| 1.开发商发出收房通知书
收款通知包括收款时间、必须支付的费用、未按时收款的处理等。通知的形式包括电话、传真、信件等。为了安全起见，开发商除了通过电话、传真等方式通知外，还可以同时使用登记信件。否则，很难证明他们已经向买家发出了收款通知，这可能会造成延长交付责任的不利后果。
| 2.购房者支付相关费用
如房价结算、物业费、公共维修基金等。
| 3.验房
买方对房屋进行验收，看是否存在质量问题，向开发商提出发现的质量问题，开发商进行整改，然后由买方进行房屋检查。
| 4.购房者接收房屋
房屋验收合格后，开发商将钥匙交给买方。一般来说，钥匙的交付是房屋交付的主要标志。除所有权（所有权转让时间以管理机关办理转让手续的时间为准）外，所有关于房屋的权利均由买方在钥匙交付时行使。当然，风险也由买方承担，如火灾、地震等风险。
收房时间：房屋的正常验收时间一般持续2-3小时，建议早上9点：00去或下午1：30去。
准备工具：塑料桶、盆(物业验收带)用于下水道验收；验收房屋墙壁和地面是否空鼓的空鼓锤；5米卷尺用于测量房屋净高度；检查电器，各强电插座是否畅通；记录房屋检查中存在的问题的水笔；纸和笔，记录问题；如果有老人，你可以带一张小凳子和一些报纸，因为房屋检查需要很长时间，你可以休息。
核实面积：面积结算是验房手续中比较重要的一项。请携带合同或副本，确认销售合同附图是否与现实一致，结构是否与原设计图相同。房屋面积是否由房地产部门实际测量，与合同签订面积是否不同。首先，检查销售合同，看看它们之间的误差是多少。一般来说，不考虑3%或3%。超出部分应处理。建议将合同定为2%的误差，但最好不要超过5%。以双方签订合同为准。合同面积是未来房屋的销售面积，项目完成后，开发商还要求测绘单位测量已完成的住宅建筑。测绘部门出示的面积测量表是开发商和我们结算面积的基础。
※记住：按照购房合同约定的面积误差结算面积主要分摊项目：电梯间、电梯室、水箱室、楼梯间、消防控制室、一楼大厅、值班室不分摊项目：人防工作室、风井验收房：看完这些资料，基本上就可以去验收房子了。暂时不要先交所有物业费及相关费用，验收后再交费用。也许在此之前，你已经无数次来看房子了，但你最好跟着物业或工程部人员去验收房子。如果房子和合同一样，没有质量问题，你可以在收据上签字。如在验收过程中发现问题，必须要求施工单位现场及时维修，维修后再对房屋进行验收。
|| 一、看墙壁
1.首先仔细检查每个房间的墙壁是否平整，墙壁是否有裂缝，屋顶是否有裂缝。最好没有裂缝。有裂缝取决于什么样的裂缝。一般来说，与房间梁平行的裂缝是目前常见的质量问题。虽然存在质量问题，但基本上不妨碍使用；如果裂缝和角度为45度斜角，甚至垂直于梁，则表明房屋沉降严重，房屋存在结构质量问题。
2.检查墙上是否有空鼓，用小木锤或其他东西敲墙，敲空鼓时声音不真实，容易听到。做标记，装饰用腻子填充；包括门窗、阳台等部位是否开裂（阳台裂缝危险）。
3.检查墙上的腻子是否为防水腻子。你可以带一瓶矿泉水，在墙上泼水，用手触摸，看看手上是否有泥。如果没有，证明墙上的防水腻子合格。
4.检查屋顶是否开裂，屋顶和墙壁的阴阳角线是否为水平线。如果没有，在以后的装修中，先用油漆石膏找低，再用耐水腻子找平。
5.内墙和屋顶是否有麻点。这种麻点专业被称为“石灰爆点”，是由于石灰水没有足够的时间成熟造成的。如果有麻点，会对室内装修产生很大的不利影响。
|| 二、看地面
1.检查是否有裂缝和反砂：用脚摩擦地面时是否有砂粒。砂浆比或水泥质量不合格，搅拌不均匀。但别担心，整个房间都会刷地板！
2.检查地平。检查地平是测量离门最远的室内地面和门内地面的水平误差。检查这一点通常也能反映开发商的建筑质量。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的。如果在此范围内，以后的装修将有一定的地面找平成本，包括不同的项目|| 三、查渗水
最好在房子交楼前，下大雨后第二天去检查。这个时候，如果墙壁有问题，几乎是无法隐藏的。检查一些墙壁是否有水渍，特别是在一些山墙、厨房和浴室的顶面、外墙等地方。如果有水渍，说明有渗漏，一定要尽快查明原因。顶层居民应检查顶层是否漏水。特别注意厕所天花板上的油漆是否脱落或长霉菌。墙体和角落之间是否有水渍和裂缝。
|| 四、试门窗
1.检查防盗门框是否灌浆，开关是否太紧或太松，门缝是否太大，门的四面和角是否平整。
2.门开关是否有特殊噪音，门是否损坏，防盗门开关是否有障碍物，对讲系统是否正常（或询问物业何时视频电话），单元门是否可控开启等。
3.门窗推拉光滑，表面光滑光滑，无严重划痕，型材无开裂或断裂，窗扇开关是否灵活，是否颠簸，是否能关闭，隔风隔音效果如何。
4.门窗框，扇子垂直，不弯曲，检查窗框是否变形，与墙壁是否一致，无缝隙。
5.五金配件是否齐全，位置正确，锁紧牢固是否正常，锁紧是否灵活。
6.玻璃无污染，无损坏，双玻璃夹层无灰尘和水气，分隔条均匀，窗台下是否有水渍，如有可能窗户漏水。
7.密封质量，门窗关闭时，风扇与风扇之间没有明显的间隙，密封条不松动，不脱落，不暴露。
8.阳台护栏是否牢固。|| 五、量层高 使用5米卷尺，看看净高度是否符合要求（购买合同中的楼层高度减去20厘米的地板和表面厚度，然后减去2厘米的允许误差，其余为房屋的净高度）。房屋的最高和最低是否不同（是否倾斜），房间是否为矩形，两侧的长度是否不一致。
|| 六、查上水
打开水龙头，让水流尽可能大，更紧急，主要看水压。还要仔细检查水管经过的墙壁和地面是否有水渍，重点检查转弯和分叉的地方是否有漏水。有条件使用压缩机进行压缩试验：水管压力为0.6MPA，保持15分钟。如果压力达不到或下降0.05MPA以上，说明水管漏水。|| 七、查下水
将水放入桶或盆中，然后将水灌入每个下水道，即卫生间、盆、浴缸、厨房、卫生间、阳台地漏等。基本上每个出水口都要灌两盆左右的水，听到管口表面没有积水的咕噜声和声音。下水道漏水是否快速顺畅(打开地漏，水是否快速漏水)。有兴趣的可以做通球试验(乒乓球)，检查下水道内是否有杂物。为什么要这样做，因为在工程施工中，有些工人经常“懒惰"。将一些水泥渣倒入排水管中，如果水泥较大，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
|| 八、验防水 (这个项目可以在后期装修中完成)
防水验收方法是：用水泥砂浆或石膏、粘土做门槛堵塞卫生间门，地漏等水需要堵塞（记得拉） ，然后在地上放水，浅(高约2厘米)。然后约好楼下的业主24小时后检查卫生间的天花板。主要漏水位置是:地板直接漏水，墙顶连接处，管道与地面接触处。|| 九、查电路
1.检查插座和开关设置是否合理，电路装修是否需要改造，一是看个人需求，二是看插座和开关设置是否合理，使用方便。
2.关闭分闸，检查各分闸是否完全控制各分支线路。小电器各强电路是否畅通。检查主闸门是否能控制室内灯具和各种插座，方法是拉闸后室内是否完全断电。是否有漏电保护器，漏电试验是否跳闸，控制门应分开，如室内应设置控制灯和控制插座，空调插座应与其他线路分开。检查开关和插座的牢固性，插座是否正常通电，是否有保护措施？灯都亮了吗？开关正常吗？
|| 十、管道验收
特别是阳台等污水出口，验收时，提前取水装置，然后倒入排水出口。看看水是否顺利流动。在工程施工中，一些工人在清洁时经常“偷”工人。将一些水泥渣倒入排水管中流动。如果水泥粘稠，会堵塞弯头，造成排水困难。
|| 十一、验收附属设施
检查销售合同中注明的设施、设备是否遗漏、品牌、数量是否一致。通常在这方面，应该没有大问题，但也要仔细核实。一般来说，室内清洁，无污垢，实现窗户清洁，地漏等地方无堵塞杂物。
到目前为止，在室内部分验收结束后，清楚地看到水、电等表的读数，并记录下来。一般来说，读数不大。最好让物业人员记下来。如有不认可的房屋质量问题，应说明相关情况。必要时，请与物业管理人员签字认可，作为业主履行验收义务的证据。
公共环境验收：房地产的交付必然涉及到与房地产使用相关的配套设施的同时交付。如果房地产周围的绿化等配套设施在交付过程中尚未完成，除非业主和开发商对合同中的某些事项作出特别约定，否则房地产肯定不具备交付条件。
合格的房地产必须“五通一平”，即燃气、供水、电力、污水、道路通道，即楼前6米、楼后3米的场地应平整，不得堆放建筑材料或杂物，以确保进出安全。注意检查电梯箱本身、电梯门是否正常，走廊、楼梯是否有质量问题。应完成装修并正常使用。如何设置居民的邮箱需要开发商来澄清。消防设施是否可用。
业主应更加关注公共部位，尤其是本楼层的公共部位。
物业收费：检查完这些工作，如果没问题，那就交钱吧！
业主在办理房屋验收入住手续时，难免会遇到入住费问题。当然，在正常情况下，业主应支付相应的费用，可以出示物价部门审核的费用依据。但物业收费应规范、透明，并经物价部门批准，并使用正式收费发票。否则，虽然行政许可以外的费用是合理的，但仍属于非法费用，业主有权拒绝支付。
交房费用审查：1.房价结算
对于未来的房屋，合同价格是根据房屋的预测面积计算的。房屋竣工后，实际测量面积肯定会有所不同。双方应根据面积差异结算房价。
2.物业管理费
作为与房地产相邻的异产品，实行强制性的物业管理制度。买方在收到房屋后，无论是否入住，都开始享受早期物业管理企业的服务，因此在收到房屋时必须 支付物业管理费。根据北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。
3.公共维修基金
公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施的大中型维修准备的基金。按房款的2%支付，可以交给开发商，也可以直接交给房管局小区。
