小锤（青岛）咨询服务有限公司

本文分5部分：

1为什么要验房

2要不要花钱验收

3收房（验房）流程

4验房注意事项（装修避坑第一步）

5契税房产证等其它问题

一 为什么要验房

新房验收就是一个房产从开放商手里移交到业主手里的过程。

就如标题所说，现在的房子动辄小百万（六线县城都已6000元/平米），是很多家庭中最重要的资产。涉及到“重要资产交接”，此过程，岂有理由轻视！

验房的作用：

1，发现可能存在的质量问题，避免重大损失

2，发现可能存在的施工问题，节省装修支出

质量问题不用解释，大家都清楚，性命攸关。

施工问题造成的“装修支出增加”我举例说明：

“我们小区邻居，收房时进屋转一圈，挺好签字办装修开工证。

结果半个月后，油工刷墙发现卧室一面墙不平，凸起最严重的地方有0.5厘米，铲掉该处墙皮发现是混凝土墙体有凸起，需要整改。

说整改要收费，预计1300元，建议联系开发商试试。

打电话给开发商，对方态度很好，承诺给改，但是因为整改期已结束，近两天安排不了工人，要等几天。

两星期后终于整改好了。”

这是良心开发商，如果碰见 ** 的，说你收房签过字，且已经开工施工，概不负责，自费整改，闹心不！

所以墙面空鼓、拉毛不牢固、外墙渗水…等常见施工问题，虽小但必须验房后让开发商整改。如果装修开工后才发现，除了费心费力、耽误装修工期，还可能多花冤枉钱。

二 要不要花钱验收

先说现在常见的验收方式有4种：

从上表可以看出，什么时候需要花钱验收？房屋出现质量问题，需要有法律效应的《房屋质量鉴定报告》用于 ** 。

附专业验房机构收费标准

（机构名称已抹掉，另外商家公布的优惠都不是最终优惠。都帮你们拉人了，省了广告费，怎么也得再优惠几个点）

的免费验房怎么样？

装企免费验房是为了建立信任，而不良装企就是利用这个信任套路业主；

厨房卫生间拉毛局部有小问题，您觉得会怎么做？

A 建议您找开发商整改（业主省钱，少份营收）

B 小问题，承诺装修时帮您处理（施工后告知，问题比较大，需要铲了重做）

C 建议您铲掉重新做（硬装多一个项目，装企多份营收）

不排除有选A的，但在整个装修行业劣币驱逐良币的环境下，好生存不易，如果您是良心企业，留个言，我免费帮您宣传。

装修网站、装修团购网站的免费验房怎么样？

网站工作人员免费验房，参照下文所说验房标准，就能知道是走心还是走过场。

即便不是走过场，但是问题说多了，合作装企会有意见，没办法收了装企钱，嘴短。如果是装修网站推荐的装企帮您验房，请参见上一个问题。

自己验收也不难，参照本文下面的内容，轻松搞定新房验收！

三 收房（验房）流程

开发商or物业电话通知收房时间并快递收房通知书

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现场看证核对资料（物业核对您的证件资料，您核对三书一表一证）《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》、《竣工验收备案表》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

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缴费（住房维修基金、物业、有线电视、电话宽带、燃气、暖气费用）领取水电卡和钥匙

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开发商陪同进行房屋验收

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业主提出整改要求

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开发商整改

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业主签字确认

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业主申办装修施工许可证（交纳装修管理费、装修垃圾清运费、装修保证金可退）

四 验房注意事项（装修避坑第一步）

验房分3部分：土建、水电、设备

必要工具：验房锤（长柄改锥）、水桶（大可乐瓶）、相位检测仪

专业机构验房工具

验房工具

业主自备验房工具

验房注意事项：

1入户门

先要确定入户门是防火门还是防盗门，这个看门上的名牌就能分辨。（回迁房、政策房多为防火门，商品房多为品牌防盗门，后者的成本是前者的2-3倍）

防火门不隔音、密封性差、门扇防破拆级别低、锁芯防盗级别低。装修时如果不考虑更换入户门，建议一个C级锁芯，一把螺丝刀自己就能换。防火门也能装电子锁，但是有装电子锁的预算，建议添点钱换一个防盗门居住体验会更好。

入户门验收标准：

先看外观，没有色差、划痕、起皮鼓包、拼接严密平整；然后反复开启关闭入户门，确保合页、把手、门锁（这3项最能影响使用体验）安装牢固、使用顺畅无异响；最后查看密封条是否严密，有无破损，门框密封胶是否填充到位。

2窗户

回迁、政策房基本都是非钢化玻璃的塑钢窗（甚至还是平移推拉窗，密封隔音性差），而商品房多是旋转平开、断桥铝窗，玻璃也都是双层抽真空钢化玻璃，居住体验比前者强太多。

窗户验收标准：

合页、把手、限位器、滑撑安装牢固、开启闭合顺畅无异响；无划痕磕碰，拼接严密缝隙小；钢化玻璃有3C标识、多层玻璃间无水汽；窗户及周边墙体有无渗漏水（这个要下雨后才能发现）；密封条是否完备、平整，密封胶是否填充严实紧密（窗户密封是关键）。

3墙面顶面

墙面顶面常见问题：开裂、空鼓、泡水

墙面顶面验收标准：

新房新刮的石膏腻子，没过供暖季、雨季，墙面一般不会有裂缝。

如果有，需要注意了，要弄清楚它是什么裂缝。

局部龟裂，那说明这是空鼓，标记好，让开发商给维修。

记住，要叮嘱开发商铲到抹灰层，重新用石膏找平刮腻子，不能只在表面刮一层腻子。

如果是阳台结合部、横梁处有大裂缝，一定要找开发商、或专业机构弄明白原因。

通常顺梁裂缝是楼板翘曲造成，斜梁裂缝说明楼体有沉降，垂直于梁的裂缝如果比较细小则无大碍，但需要修补，以免钢筋受到腐蚀。

除了裂缝，空鼓也是墙面常见的问题。

上图就是墙面空鼓

墙面空鼓如果没有及时发现并处理，会造成日后墙面基层材料龟裂、脱壳。所以检查墙面是否有空鼓现象一定要细致认真。

检查墙面空鼓的方法是，用响鼓锤匀速扫过墙面（检测区域手臂做扇形划拉），聆听墙面的响声（没响鼓锤，用长柄改锥，捏住改锥头，用锥柄扫墙面）。

“响声沉闷”，证明墙面抹灰层下无空鼓。“响声清脆”，代表墙面抹灰层下有空鼓。

空鼓面积超过手掌大小，必须整改。

除了空鼓，还要检查墙面有无渗漏泡水，顶面和管道附近是重点。

变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。渗漏开发商都会在收房前修补，刮层腻子遮下。所以这些地方需要用硬物敲击，有疏松脱落就是泡过水。

最后是检查房屋墙面有无倾斜凹凸，不整改会影响家具摆放和墙面美观（上文举例就是这个问题）。

墙顶面是增项高发区，常见有铲墙皮、石膏找平、贴网格布、刮腻子打磨，理由是空鼓多、腻子不防水，后期容易开裂、起皮。如果说他们的工艺可以避免墙面问题，纯粹忽悠人，楼体正常沉降导致施工洞处的墙面开裂这些工艺避免不了。

如何判断墙皮要不要铲（各地毛坯房交房标准不一样）：

新房如果腻子不耐水、抹灰层结合力差需铲除

腻子耐水度检测：

用干布清除墙面灰尘后，墙面泼水静候10秒，用手指肚揉搓墙面看反应。

无反应，为腻子耐水，不用铲除；

若揉出少量白浆，腻子耐水性稍差，不用铲也行；

若揉出白浆和浅坑，坑深不超2毫米（硬币厚度），此墙皮可铲可不铲；

如坑深超过2毫米，甚至像面团，为不耐水腻子，必须铲。

用钥匙等硬物划是无法检测腻子是否耐水

抹灰层结合力检测：

用硬物刮开墙皮直到看见抹灰层，用指肚轻揉看反应

无反应，或沙粒轻微脱落，不用铲除；

若沙粒脱落较多，无坑，可铲可不铲；

肉眼可见含 ** 例大，且揉搓脱落严重，甚至揉出坑，必须铲；

如果墙皮不用铲，正常刮1-2层腻子找平打磨后刷乳胶漆即可。网格布贴在施工洞和新旧墙体结合部有用，全屋贴没必要。牛皮纸是修补墙面裂缝的，更没有全屋贴的操作，报价上有这一样，就是收智商税。

4地面

地面常见问题：空鼓、裂缝、平整度

地面“平整度”差的两种情况：

一是局部地方不平，有小坑小洞，这种情况主要出现在墙角或门角的地方

一是大面积不平，这种情况用目测就可以检查出来。例如下面这个管道区的凸起，是预埋管道的时候，没有固定好，管道翘起来了。

毛坯房地面交房标准是“平整”不是“找平”，“平整”达不到“找平”2平方米内落差≤3毫米的地面装饰要求，不能直接铺地板。

地面大裂缝是楼体沉降、结构应力造成的，合格的新房很少见。小裂缝，基本都是空鼓或水泥层养护不到位造成的。

用硬物敲击地面，可判断是否空鼓。地面空鼓也是抹灰层处理的问题，如果不处理的话，会导致后期铺上的地砖因为受力不均匀破裂。

5拉毛

这就是拉毛，厨房卫生间墙面要做拉毛处理

拉毛的目的是为了增加墙面摩擦力，这样在贴墙砖的时候会更牢固，不易脱落。

拉毛常见问题：开裂脱层、凸起程度差、固化强度差

层固化强度差：

用手摸表面的水泥砂浆锯齿状处理层，如果用手能轻易的抹平处理层的锯齿状的水泥砂浆的话，说明其固化强度不够。

凸起程度差：

直接通过肉眼进行观察，拉毛毛刺少，或者毛刺凸起小，用手掌按上去一点不扎手。合格拉毛的毛刺起伏以3-5mm为宜。

开裂脱层：

肉眼观察，拉毛层表面有裂缝，用硬物扫过拉毛层发出“知啦知啦”的响声，即墙面可能存在脱层的问题。然后抠动开裂部分，看是否容易被剥落。

6防水

各地交房标准不同，北京毛坯房卫生间会刷防水层，且做24小时闭水实验，但是毛坯房基本都存在渗漏，建议装修时防水重做。

7给排水

打开水龙头，放到最大，查看给水水压也能地漏排水速度。

用大饮料瓶接水，向各个下水处灌水，听到咕噜噜的声音，下水很快，证明没有堵塞。

8供电

1检查强弱电箱各个分路开关是否有标示，标示是否正确（参见3）

2各开关能不能正常控制灯泡

3验收插座，需要用相位检测仪

将相位检测仪插到插座上，根据只是定判断接线是否该正确，然后按上面的红色按钮，总电箱相应标示的位置会跳闸，那么就是正常的。

开发商预留的插座少，装修的时候肯定要加插座。但是新房没必要全屋改电，断点改电没问题。

至于开发商电线不达标，全屋改后期出问题维修简单的说法。

前者是胡扯，电线不达标，三书一表一证发不了；再者达不达标，强电箱、插座看线头就明白。

后者，充分利用大家防范未知风险的本性，让您增加施工量，装企好增加营收。标标准准施工，断点改和全屋改日后问题发生率都很低很低，维修成本也一样，不一样的是装企赚多赚少。

改电时，给空调电源、厨房主线换成4方，换不换线看该区域电器峰值功率。（3-5KW用2.5方铜线，6-7KW用4平铜线，8KW用6平铜线）

还有合同中要明确插座开关面板是谁安装和收费标准；

电路改造是按实际发生量来计算费用的，面板、插座等甩出来的线是否计费要在合同里明确，正常情况下，甩线不收费。

9排烟

排烟：将纸点燃后灭火使其冒烟，放在烟道口下方，看烟是否上升到烟道口就立即被吸走。

10暖气

除了看是否跑滴漏（交房前会有灌水打压），还要看管道是否松动，使劲晃动暖气管和上水管，检查是否牢固。

五 契税房产证等其它问题

新房契税和房产证，这真是中国特色。

开发商代收代缴契税，还不收业主服务费，为啥？

因为他们代收契税之后，一直拖着不去税务机关帮业主完税。业主所缴纳的契税被开发商挪作他用，无息 ** 这笔钱。拖个两年去完税都算是良心开发商，一般都是拖5年起。

开发商不完税，业主拿不到房产证，最后业主只能 ** 闹事维护自己的权利。

业主当然可以自己去税务机关缴纳契税，然后办理房产证，过程也不复杂，只要证件资料齐全，办理过程不会超过15分钟。

所需资料，请咨询当地的税务机关。